القطاع العقاري يستقبل 2023 بقرارات دعم الحكومة لشركات العقارات

فوزي: التسعير أصبح أزمة في الوقت الحالي بسبب عدم ثبات أسعار مدخلات الصناعة

فكري: زيادة الأعباء على القطاع العقاري تؤثر بالسلب على أسعار الوحدات ونمو الشركات

البستاني: تراجع الطلب على العقارات بسبب الشهادات البنكية وارتفاع الأسعار ولابد من حلول عاجلة

العدل: 30 % ارتفاع في أسعار العقارات... ولابد من تثبيت أسعار الأراضي وخطة محكمة لإنقاذ القطاع

قال مطورون عقاريون، إن ارتفاع سعر صرف الدولار بشكل مستمر، وطرح البنوك لشهادات ذات عوائد مرتفعة، يعمق جراح القطاع العقاري، ويزيد من حدة الأزمة؛ خاصة أن العام الجاري كان سيشهد طرح مراحل جديدة من المشروعات.

وأشاروا إلى أن ارتفاع مواد البناء المتتالي بنحو 3 آلاف جنيه منذ أيام والاسمنت بنحو 100 جنيه يؤثر بشكل سلبي على القطاع، ويؤدي إلى زيادات جديدة في أسعار العقارات، وهو ما سيخلق أزمة جديدة في عدم وجود قدرة شرائية جيدة تتناسب مع الأسعار.

وشددوا على ضرورة تدشين التسهيلات للمطورين من أجل تخطي الأزمة الحالية، خاصة بعد وقف مبادرات التمويل العقاري المدعمة 3 % لمحدودي الدخل و 8 % لمتوسطي الدخل، بالإضافة إلى ضرورة مد مهلة تنفيذ المشروعات وتأجيل أقساط الأراضي كنوع من التسهيلات التي تقرها جهات الولاية للمستثمرين من أجل تخطي الأزمة بدون تعثر.

واعتبروا أن إقبال المواطنين على الشهادات البنكية ذات عائد 25% لمدة سنة، يعتبر أمر طبيعي كونه استثمار آمن وقصير الأجل، ولكنه لا يقارن مع الاستثمار في العقارات كونها استثمارات طويلة الأجل وتختلف بشكل كامل عن الشهادات البنكية.

قال المهندس فتح الله فوزي، رئيس لجنة التطوير العقاري بجمعية رجال الأعمال في تصريحات خاصة لـ «النهار»، إن الفترة الحالية تتطلب تكاتف جميع الجهود الخاصة والحكومية من أجل تخطي الأزمة الراهنة.

وأشار إلى أن المشكلة الكبرى التي ستواجه القطاع العقاري خلال العام الجاري، هو عدم استقرار واتزان الأسعار التي تدخل في الصناعة كمواد البناء والخدمات وغيرها.

وأضاف أن الجمعية كانت ناقشت منذ أيام أزمة التسعير وتأثيره على القطاع العقاري، وطالبت بضرورة العمل على استقرار أسعار مواد البناء وإلغاء الوساطة لعدم تحميل تكاليف إضافية على الأسعار، بالإضافة إلى ضرورة تدشين التسهيلات للمطورين العقاريين من جهات الولاية على الأراضي، موضحا أن ارتفاع سعر الصرف والفائدة يضيف أعباء جديدة على القطاع.

ولفت إلى أن المطورين العقاريين خلال السنوات الماضية لم يبالغوا في الأرباح وتم تسعير المشروعات قريبة من الأسعار الحقيقية للتكلفة، من أجل تنشيط السوق والحفاظ على بقاء التعاملات، بالإضافة إلى الاتجاه للعروض المختلفة التي تستهدف تنشيط حركة البيع والشراء.

وأكد أن توازن السوق العقاري مرتبط بتعامل القطاع والحكومة في الأزمات؛ خاصة بعد النهضة العمرانية التي شهدتها مصر الفترة الأخيرة، ولكنها تحتاج إلى قرارات حكومية عاجلة لضبط أسعار مواد البناء من أجل الحفاظ على استقرار السوق بشكل جيد.

من جانبه أكد المهندس علاء فكري نائب رئيس لجنة التطوير العقاري بجمعية رجال الأعمال، أن ارتفاع سعر الصرف وعدم استقرار أسعاره يساهم في وضع أعباء جديدة على القطاع العقاري، ومزيد من ارتفاع التكاليف؛ خاصة انه لا يوجد استقرار أو رؤية واضحة للأسعار حتى الآن.

وأوضح أن استمرار ارتفاع الأسعار سيؤدي إلى اتجاه الشركات إلى تخفيض العمالة من أجل مواكبة التغيرات الجديدة التي طرأت على السوق، بالإضافة إلى ارتفاع أسعار العقارات بنسب متفاوتة لن يتم تحديدها إلا بعد استقرار أسعار الدولار ومواد البناء، مشددا على ضرورة تدشين التسهيلات المختلفة للمطورين العقاريين لتخطي الأزمة الحالية.

ولفت إلى أن ارتفاع فوائد التمويل العقاري للأفراد يعتبر مزيد من الإرباك للسوق العقاري في الوقت الذي تحتاج فيه الشركات إلى دعم كبير من اجل استمرار الأعمال وتسليم المشروعات، مشيرا إلى أن المبادرات التي أقرها البنك المركزي منذ سنوات للتمويل العقاري ضاعفت الإقبال على التمويل العقاري والتعاملات في القطاع العقاري.

وشدد أنه لابد من اتجاه السوق العقاري إلى تنفيذ المساحات الصغيرة، التي أصبحت ضرورة في الوقت الراهن، لمواكبة ارتفاع الأسعار المستمر في العقارات بعد القرارات الأخيرة.

من جانبه أكد المهندس محمد البستاني نائب رئيس شعبة الاستثمار العقاري باتحاد الغرف التجارية أن العام الجديد 2023 سيشهد ارتفاع أسعار العقارات بنسب متفاوتة بين 20 و 30%، بالتزامن مع ارتفاع أسعار مواد البناء، موضحاً أن جمعية مطوري القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية دعت المطورين لعقد اجتماعات عاجلة لمواجهة تحديات القطاع العقاري بحضور عدد من خبراء الإدارة الإستراتيجية وذلك بعد الإعلان عن الشهادات الاستثمارية بعائد سنوي 25%، موضحا أن هناك توقعات أن تشهد هذه الشهادات إقبالا كبيرا عليها.

ولفت إلى أن العام الماضي 2022 شهد عدة أحداث منها ارتفاع سعر الفائدة المتتالي بنسبة بلغت إجمالياً نحو 8% خلال العام الماضي، وهي ما تمثل زيادة كبيرة في الأعباء على القطاع العقاري، بالإضافة إلى زيادة تكاليف التمويل للمشروعات المختلفة.

وأكد أن السنة الماضية شهدت تحرير سعر الصرف مرتين متتاليتين مع وقف الاستيراد لعدة سلع والاتجاه إلى إلغاء مبادرات التمويل العقاري التي ساهمت منذ انطلاقها في تنشيط السوق العقاري بشكل عام، موضحاً أن التحديات التي واجهت السوق العقاري في 2022 أثرت عليه بشكل كبير ولكن لم توقفه، ونجح القطاع في تحقيق طفرة في المبيعات بمختلف المشروعات تخطت نحو 30% عن المستهدف، كون المستثمرين اتجهوا بشكل عام إلى العقارات من اجل الحفاظ على قيمة النقود.

واعتبر أن التحدي الكبير خلال العام الماضي هو دفع المطورين العقاريين لفاتورة بيع الوحدات بأسعار معينة، وتنفيذ المشروع بعدها بفترة بأسعار وتكلفة جديدة، وهو ما حدث خلال عام 2016 مع أول تحرير لسعر الصرف، مشيراً إلى أن القطاع العقاري لا زال يحاول الوقوف أمام الأزمات المتلاحقة سواء من تغير أسعار سعر الصرف أو مواد البناء أو انخفاض القدرة الشرائية للعملاء.

وأضاف أن أبرز النقاط التي تناقشها هذه الاجتماعات، كيفية الوصول إلى السعر العادل والآمن بالقطاع العقاري في ظل التحديات التي تواجه السوق العقاري، موضحا أن القطاع سيشهد زيادات سعرية خلال الفترة المقبلة، مشيرا إلى أن الزيادات يصعب تحددها خلال الوقت الحالي.

وأشار إلى أن الطلب على الوحدات السكنية سيشهد تراجعا في ظل طرح الشهادات الاستثمارية بعائد 25%، في المقابل ستشهد الوحدات التجارية والإدارية إقبالا لما تحققه من عائد مرتفع خلال الفترة المقبلة، مشيرا إلى أن الإقبال على الوحدات السكنية سيشهد طلبا وفقا للاحتياج والطلب الحقيقي للعملاء ويتراجع الطلب بغرض الاستثمار في الوحدات السكنية.

وأكد أن استمرار طرح البنوك لشهادات بعوائد استثمارية كبيرة كشهادات 25% لمدة عام، ستؤثر بشكل كبير على السوق العقاري؛ خاصة مع اتجاه العديد من المستثمرين إلى الاستثمارات قصيرة الأجل كالشهادات البنكية.

وأشار إلى أن أسعار العقارات ستشهد ارتفاعاً ملحوظاً خلال الفترة المقبلة تتراوح بين 20 و 30 % بالتزامن مع ارتفاع أسعار الدولار وأسعار مواد البناء، بالإضافة إلى ارتفاع تكاليف الخدمات المختلفة التي تؤثر بشكل كبير على السوق العقاري كالتسويق والنقل والتنفيذ.

وأضاف أن اتجاه المستثمرين إلى الشهادات البنكية يساهم في زيادة أزمات القطاع العقاري، التي بدأت منذ سنوات مع بداية طرح شهادات الاستثمار بالعوائد المرتفعة، بالإضافة إلى استمرار الزيادات في أسعار مواد البناء وتكاليف الصناعة، موضحاً أن الفترة الحالية تستلزم رؤية حقيقية من الحكومة لإبقاء القطاع العقاري في صدارة القطاعات الاقتصادية.

ولفت إلى أن تنويع الاستثمارات أمام المستثمرين يعتبر أمر جيد، ولكن من خلال خطة حكومية واضحة، تقوم على تطوير جميع القطاعات، في حين أن غياب التنسيق يعتبر ذات تأثيرات سلبية على جميع القطاعات، موضحاً أن العام الماضي شهد عدة أزمات كان أبرزها ارتفاع أسعار الفائدة بنحو 8% وارتفاع أسعار مواد البناء .

ويرى الدكتور محمود العدل، رئيس شركة ام بي جي للاستثمار العقاري، أن تدخل الدولة لدعم القطاع العقاري أصبح ضروري، نظرا لموجة ارتفاع الأسعار التي تشهدها صناعة العقار في مصر ومواد البناء، والتي وصلت الزيادة لما يقرب من 50% في أسعار مواد البناء، وهو ما يعود بأثر سلبي على أسعار العقارات.

وأضاف أن القطاع العقاري يساهم في الدخل القومي بنسبة تصل لـ 25 % ، وهو ما يتطلب تدخل قوى من الحكومة لدعم هذا القطاع للحفاظ على تلك الاستثمارات وعلى العمالة داخل هذا القطاع لافتا إلى أن الدعم يتمثل في صورة دعم الحديد والأسمنت ومواد البناء، بالإضافة إلى تثبيت سعر الأراضي المطروحة وعدم الزيادة في الفترة الحالية، بجانب ضرورة منح قروض بسعر فائدة مخفض للقطاع العقاري، لتجنب خروج شركات كثيرة من السوق في حال استمرار تلك الزيادة.

وأشار إلى أن الزيادة التي شهدها قطاع مواد البناء في الفترة الأخيرة نتيجة لارتفاع سعر الدولار، ستؤثر على ارتفاع سعر العقارات بنسبة تصل لـ 30% خلال الفترة المقبلة، وخاصة أن مواد البناء شهدت زيادة تقترب من الـ 50%. وأشار إلى أنه من المنطقى أن تشهد الوحدات المطروحة ارتفاعا في الأسعار يتماشى مع حجم الارتفاع في تكاليف الإنشاء وحتى تتمكن الشركات من الايفاء بالتزاماتها، تجاه العملاء وتحافظ على بقائها في السوق، مضيفا لا يمكن أن توقف الشركات العقارية مشروعاتها في الوقت الحالي لكن عليها أن تعمل وبشكل جيد على دراسة أى مشروع قبل التحرك فيه.

وناشد العدل الحكومة بضرورة وضع آليات لتنشيط السوق العقاري ليكون هو الوعاء الأمن للاستثمار، لافتا إلى أن أبرزها أن يكون هناك تناسق وتجانس بين آليات طرح الأراضي من هيئة المجتمعات العمرانية، وبين شركات التطوير العقاري في عملية طرح الأراضي.

وأوضح أنه ليس من الطبيعي أن يحصل المطور العقاري على أراضي من هيئة المجتمعات العمرانية مقابل سداد مقدمات بـ 25% من قيمة الأرض، في الوقت الذي يطرح المطور وحدات مشروعه بمقدم 10% فقط، كما يقوم المُطور بطرح مشروعاته على 10 سنوات، في الوقت الذي تطالبه الهيئة بسداد كامل قيمة الأرض خلال 4 سنوات.

ونوه بأن هناك حلول مباشرة لتنشيط السوق العقاري تعتمد على إتاحة التمويل العقاري لوحدات تحت الإنشاء، من خلال توقيع عقود ثلاثية بين البنك والمطور والعميل، وتخفيض سعر الفائدة مُقارنة بالدول المجاورة، مؤكدًا ضرورة قيام البنوك بفتح التمويلات للمطورين العقاريين، لاستكمال مشروعاتهم وزيادة معدلات التنمية، موضحًا أن الأعباء المالية تقع جميعها على شركات التطوير العقاري، لأنها تقوم بدور البنك في تمويل العملاء على 10 سنوات، وهو ما لا يحدث في دول العالم، خاصة أن التقسيط الطبيعي لا يتعدى 5 سنوات على أقصى تقدير.

وقال إن العالم يشهد حالياً موجة غلاء في الأسعار نتيجة الركود التضخمي وهي موجة ظهرت بوضوح خلال الـ 6 أشهر الماضية، بجانب نقص في الخامات كأحد التداعيات الناتجة عن أزمة كورونا،لافتا إلى أن القطاع العقاري حالياً يواجه تحديا كبيرا ويجب على الشركات أن تكون دقيقة جداً في تحديد احتياجاتها خلال هذه الفترة وعدم التوسع في طرح وبيع وحدات أو الإقدام على مراحل جديدة خلال هذه الفترة إلا بمقدار ما تحتاجه الشركة من سيولة نقدية فقط، فالتوسع في البيع يمكن أن يصبح سبباً في خسارة كبيرة لتلك الشركات مستقبلا في ظل عدم استقرار أسعار مدخلات البناء، كما يجب خلال هذه الفترة التركيز على التنفيذ في المشروعات المباعة بأكبر قدر ممكن.

وأشار إلى أن السوق العقارية في مصر حالياً تحتاج لدراسة نموذج آخر للعمل في التطوير بخلاف هذا النموذج الأوحد الموجود في مصر وهو البيع قبل التنفيذ الفعلي للمشروع، وأن تكون هناك نماذج أخرى كتلك الموجودة في باقي الدول ومنها أن يقوم المطور بإعداد دراسة الجدوى الخاصة بمشروعه ثم يتقدم بها لأحد البنوك والذي يتولى عملية تمويله بشكل مباشر وليس بضمان شيكات أقساط العملاء، وبالضمانات التي يراها البنك مناسبة، ثم يقوم العميل ببدء التنفيذ والتسويق ويدفع العميل نسبة مقدم للمطور ويدخل البنك ليسدد باقي حساب المشروع للمطور، ويستكمل البنك دوره بنظام التمويل العقاري ليواصل تحصيل الأقساط من العملاء مباشرة.

وأشار إلى أن هذا النموذج يلغي المخاطرة الموجودة على المطور وفي نفس الوقت يقضى على ظاهرة تأخر التسليم للمشروعات، وإن كان لهذا النظام عيوبه أيضاً بأنه من الممكن أن تتسبب في رفع سعر الوحدة على العميل، وتقييد حرية المطور في تغيير شكل المنتج العقاري في حال تم طرحه ولم يجد قبولاً لدى العملاء.